关于外商独资房地产开发公司   1. 公司名称：上海×××房地产开发有限公司 2. 最低注册资本：500万美金 3. 经营范围：在土地批租转让的地快内从事房地产开发、建造、出租、出售，并提供物业管理 l         鼓励外商投资产业目录 八、房地产业 1.普通住宅的开发建设 限制外商投资产业目录 八、房地产业 　　1.土地成片开发(限于合资、合作) 　　2.高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营 l       《指导外商投资方向规定》 第二条 本规定适用于在我国境内投资举办中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业（以下简称外商投资企业）的项目以及其他形式的外商投资项目（以下简称外商投资项目）。         第四条 外商投资项目分为鼓励、允许、限制和禁止四类。     鼓励类、限制类和禁止类的外商投资项目，列入《外商投资产业指导目录》。不属于鼓励类、限制类和禁止类的外商投资项目，为允许类外商投资项目。允许类外商投资项目不列入《外商投资产业指导目录》。   第八条 《外商投资产业指导目录》可以对外商投资项目规定“限于合资、合作”、“中方控股”或者“中方相对控股”。      限于合资、合作，是指仅允许中外合资经营、中外合作经营；中方控股，是指中方投资者在外商投资项目中的投资比例之和为５１％及以上；中方相对控股，是指中方投资者在外商投资项目中的投资比例之和大于任何一方外国投资者的投资比例。      第九条 鼓励类外商投资项目，除依照有关法律、行政法规的规定享受优惠待遇外，从事投资额大、回收期长的能源、交通、城市基础设施（煤炭、石油、天然气、电力、铁路、公路、港口、机场、城市道路、污水处理、垃圾处理等）建设、经营的，经批准，可以扩大与其相关的经营范围。 第十六条 华侨和香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的投资者举办的投资项目，比照本规定执行。     第十七条 本规定自２００２年４月１日起施行。１９９５年６月７日国务院批准，１９９５年６月２０日国家计划委员会、国家经济贸易委员会、对外贸易经济合作部发布的《指导外商投资方向暂行规定》同时废止。             l         外商在浦东新区投资的有关税收优惠政策 　　1. 外商在浦东新区投资的生产性企业，经营期在10年以上的，从开始获利年度起，2年免征企业所得税，3年减半征收企业所得税。 　　2. 外商在浦东新区投资的生产性企业，其所得税减按15％的税率征收企业所得税 　　3. 外商在浦东新区投资的港口、能源、交通项目，减按15 ％的税率征收企业所得税，经营期在15年以上的，经企业申请，税务机关批准，从开始获利年度起，5年免征企业所得税，5年减半征收企业所得税。 　　4. 外商在浦东新区投资的“先进技术企业”按照规定减免税期满后，可延长3年减按10％的税率征收企业所得税； “产品出口企业”按照规定减免税期满后，当年出口产品的销售额达到产品销售总额70％以上的，可减按10 ％的税率征收企业所得税。   　　5. 在浦东新区设立的外资银行、中外合资银行等金融机构，外国投资者投入资本或分行由总行拨入营运资金1000千万美元，经营期在10年以上的，经批准，其经营所得减按15％的税率征收企业所得税，并从开始获利年度起，第1年免征企业所得税，第2年和第3年减半征收企业所得税。 　　6. 外商投资企业在浦东新区内自建或购置的自用房屋，从建成或购置月起免征房产税五年。              上海市审批外商投资项目的必经程序    一、编项目建议书（由中方投资者编写）。报审批机关审批（也可委托涉外咨询机构代报）。     二、申请企业名称登记（项目建议书批准后，中方投资者向工商行政管理机构申请企业名称登记）。     三、编报可行性分析报告、合同、章程。     四、申请批准证书（可行性分析报告、合同、章程批准后，由中方投资者向审批机关申请颁发批准证书）。     五、申请领取营业执照（领取批准证书后，中方投资者凭批准证书向工商行政管理机关申请领取营业执照）。     境外投资者设立外商独资企业，应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请和报项等项手续。 l       上海市利用外资开发经营内销商品住宅规定 (1995年8月28日上海市人民政府发布) 第一条    为了进一步利用外资开发经营内销商品住宅，加快本市旧区改造步伐，根据国家和本市有关国有土地使用权出让及内销商品房建设管理的法律、法规，制定本规定。              第二条 本规定适用于列入市人民政府（以下简称市政府）旧区改造计划的危房、棚户、简屋、二级旧里密集（建筑面积占总量７０％以上，其中危房、棚户、简屋建筑面积占总量５０％以上）地区（以下简称危棚简屋密集地区），利用外资开发经营内销商品住宅的活动。      第三条 在危棚简屋密集地区利用外资开发经营内销商品住宅，由政府直接提供土地，投资者按国有土地使用权出让方式获得土地使用权。土地使用权出让价格给予优惠，具体由区人民政府（以下简称区政府）根据不同地段确定。土地使用权出让的收入应按下列标准上缴市政府：      （一）容积率在１．８以内（含１．８）的，按外商投资企业年土地使用费标准×５年计算。      （二）容积率超过１．８的，超过部分按外商投资企业年土地使用费标准×５年×５０％计算。      第四条 对利用外资开发经营内销商品住宅的项目，在第三条规定的土地使用权出让价格给予优惠的基础上，自三级地段起，按不同地段等级适当减收出让金。减收比例为：三级地段１０％，四级地段２０％，五级地段３０％。      第五条 利用外资开发经营内销商品住宅的土地使用权出让年限最高为七十年。      国内购买者的房屋所有权，按照本市内销商品住宅管理的规定执行。              第六条 利用外资开发经营内销商品住宅的地块，根据经批准的详细规划要求，由所在地的区政府决定，报市房屋土地管理局备案；利用外资开发经营内销商品住宅的项目，按外商投资项目审批权限，由市外国投资工作委员会（以下简称市外资委）或其他有审批权的机关审批，并抄送市计划委员会和市建委，列入本市利用外资计划和商品房建设计划。      第七条 市房屋土地管理局应当定期将经确认可利用外资开发经营内销商品住宅的地块位置、面积、地段等级等情况向社会公告。      第八条 因利用外资开发经营内销商品住宅而发生的拆迁安置费用，由投资者承担。      利用外资开发经营内销商品住宅地块的市政公用设施，由有关部门向投资者收取配套费用并负责建设，或者经有关部门批准后，由投资者自行建设。      第九条 利用外资开发经营内销商品住宅，应当签订土地使用权出让合同，并按土地使用权出让的规定程序办理审批手续。出让合同除按规定明确有关事项外，还应包括下列内容：      （一）商品住宅的销售对象为国内的个人或企业、事业单位、机关、团体等；      （二）土地受让方必须履行合同规定的义务，并享有合同规定的权利。      第十条 利用外资开发经营内销商品住宅，应当根据国家和本市有关规定，成立特定地块的项目公司或综合性的房地产公司实施开发。              第十一条 利用外资开发经营内销商品住宅所需的拆迁安置基地，应当纳入各区的旧区改造用地计划，由区政府负责协调核定。      第十二条 利用外资开发经营内销商品住宅需拆迁房屋及其附属物的，按本市房屋拆迁管理的有关规定执行。      对要求回原地安置的被拆迁户，实行有偿安置，按下列规定购房：      （一）在规定的安置面积以内的，以商品住宅成本价购买；      （二）超过规定安置面积的部分，以商品住宅市场价购买；      （三）房屋产权归购买者所有。      第十三条 利用外资开发经营内销商品住宅，其房屋拆迁由政府统一组织实施，具体实施拆迁的单位按拆迁实际成本的３％收取管理费。      第十四条 利用外资开发的内销商品住宅向境外销售时，应当按土地使用权出让规定，重新签订土地使用权出让合同，并按当时的外销商品住宅的土地使用权出让价格，补缴出让金差价。      第十五条 利用外资开发经营内销商品住宅的预售和销售，按照本市土地使用权出让地块商品房开发经营管理的有关规定执行。      第十六条 利用外资开发经营内销商品住宅，应按规划配置公建设施。在确保其它公建设施配置的前提下，商业服务设施可按不高于１５％的比例配套建设，并遵循“谁投资，谁所有，谁受益”的原则，产权归投资者所有。              第十七条 本规定具体应用中的问题，由市建委会同市外资委解释。      第十八条 本规定自发布之日起施行。１９９３年１２月２８日市政府批准的《上海市利用外资开发经营内销商品住宅暂行规定》同时废止。    l         上海市房屋土地管理局         关于贯彻《关于本市外商投资房地产项目的现状及对策建议》的实施意见的通知  沪房地资(1998)764号 浦东新区规土局，各区(县)房地局、规土局、房管局，崇明县建委：    为优化外商投资企业在沪投资房地产项目的投资环境，促进房地产业的健康发展，根据市府办公厅秘书处转发市外资委《关于本市外商投资房地产项目的现状及对策建议》(沪府办秘[1998]4944号)的精神及有关规定，现就有关问题提出如下实施意见：    一、外商投资企业可利用365万危棚简屋地块(以下简称“365”地块)，开发内销商品住宅，按本市有关规定享受“365”地块的优惠政策，但不得以固定投资回报率的方式进行开发。    二、外商投资企业开发房地产项目(包括已投资的房地产项目)，可按下列情况支付出让金：    (一)自土地使用权出让合同签订之日起10天内支付10％的出让金；    (二)其余90％的出让金可在出让合同签约之日起的六十天内支付，也可申请延期或分期支付，但在延期或分期支付期间应按签约之日中国人民银行上海分行的中长期贷款利率支付利息，并应在办理新建商品房屋初始登记前予以付清。        三、外商投资企业开发房地产项目，支付10％的出让金后，可按规定办理土地使用权初始登记，申领房地产权证(临时，下同)。房地产权证须注明受让人应缴与已缴出让金的数额。    外商投资企业开发商品房符合预售或预租条件的，可待房地产权证和出让合同按规定申请预售或预租。但申请预售或预租商品房的比例，不得超过已支付的出让金比例。    四、外商投资企业已投资的房地产项目，出让金付清后，可申请调整受让方投资比例或增加受让方，经出让方同意后，按规定重新签订出让合同或补充合同，但不得变相炒卖土地使用权。    五、外商投资企业已批租而尚未开发的房地产项目，经规划部门和出让方同意后，可作下列调整：    1、综合楼、办公楼可调整为住宅楼；    2、花园住宅可调整为普通住宅；    3、高层住宅可调整为多层位宅；    4、外销商品住宅可调整为外资内销商品住宅；    5、地块面积或地块区位不适宜的，可调整地块面积或在该地区内易地调整；    6、原建设项目可按市场需求调整为符合现行政策的其他建设项目。    建设项目的用途、土地调整后，出让金的金额由出让方与受让方另行协商；调整后出让金有多余的，不予退还，但可抵充受让方在该地区开发其他房地产项目的出让金(含超面积建设补缴出让金)。    六、外商投资企业的房地产开发项目因特殊情况超面积建设的，经规划管理部门批准和经出让方同意后，其超面积建设的部分，可按下列情况处理    1、允许销售或出租；    2、超面积建设的出让金应在办理新建房屋所有权初始登记前付清；          3、超面积建设的要补交出让金，属上缴市财政的部分，按原出让金的标准补地价；属向区或市属单位缴纳的部分，有协议的，按协议现定办理；无协议的，由双方当事人协商解决。    七、本意见自发文之日起施行。                                        l         国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知  国家税务总局 2001-12-20 国税发[2001]142 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，广东、海南省地方税务局，深圳市地方税务局： 为加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称税法）的有关规定，现就外商投资企业和外国企业（以下简称企业）从事房地产开发经营业务有关所得税管理问题，通知如下：       　　一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算： 　　应纳税额=应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税 　　二、企业预售房地产的，其取得的预收款，应按《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）的规定，预征企业所得税。 　　三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。 　　四、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定： （一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。 （二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。 （三）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。       （四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。 五、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定： 可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积 可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。 六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。 七、企业以租赁方式取得房租收入，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。 企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。           八、境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。 上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）的规定执行。 九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。 十、本办法自发文之日起执行。此前已经销售房地产但未汇算的企业，按本通知进行汇算。